Prețul din anunț este doar o parte din costul real al unei case sau al unui apartament. Pe lângă el, cumpărătorul acoperă, de regulă, onorariul notarial, taxele de înscriere în cartea funciară, eventuale comisioane (de agenție, de bancă), evaluări, documente tehnice și, după preluare, impozitele locale și costurile de întreținere. Mai jos sunt lămurite câteva păreri răspândite și realitatea din spatele lor, fără cifre care se schimbă de la o perioadă la alta.
Ce intră, de fapt, în „costul total” al unei achiziții
Costul total este suma tuturor cheltuielilor necesare pentru ca imobilul să devină al tău și locuibil: prețul negociat, costurile tranzacției, costurile de finanțare (dacă iei credit), cheltuielile de mutare și cele de adaptare. Fiecare categorie poate fi estimată din timp, dacă ceri oferte și informații. A omite una dintre ele înseamnă să te bazezi pe un buget incomplet, iar surprizele apar de obicei după semnare.
Mituri și realități
| Ce se crede | Cum stau lucrurile |
|---|---|
| Plătesc doar prețul din contract. | La preț se adaugă onorarii, taxe de publicitate imobiliară, eventuale comisioane și alte costuri, în funcție de tranzacție. |
| Impozitul pe clădire începe când mă mut. | Obligația de plată a impozitului local se leagă de dobândirea proprietății și de înregistrarea ei, conform regulilor locale, nu de data mutării. |
| Banca plătește toate costurile creditului. | Creditul poate avea comisioane, evaluări, asigurări obligatorii și dobânzi, iar unele costuri sunt suportate de cumpărător. |
| Dacă imobilul e nou, nu are costuri suplimentare. | Pot apărea cheltuieli cu finisaje, mobilier, branșări și cu documentele de recepție sau de înscriere. |
| Costurile notariale sunt negociabile oricum. | Onorariile sunt reglementate în limite, iar unele componente sunt fixate de lege; poți cere însă o estimare scrisă. |
Costurile tranzacției, pe categorii
- Notarul: onorariu pentru autentificarea contractului și pentru verificările necesare;
- Cartea funciară: taxe pentru înscrierea dreptului de proprietate;
- Agenția imobiliară: comision, dacă ai apelat la una, cu părțile care îl suportă stabilite în contractul de intermediere;
- Evaluarea: necesară mai ales în cazul unui credit;
- Documente tehnice: certificat energetic, cadastru, extrase, în funcție de caz;
- Verificări juridice: uneori, consultarea unui avocat pentru actele imobilului.
Cere fiecărui prestator o ofertă scrisă și notează-le într-un tabel. Așa vei ști cât ai de plătit înainte de a te angaja.
Costurile finanțării
Dacă folosești un credit ipotecar, la dobânda propriu-zisă se pot adăuga comisioane de analiză sau de administrare, asigurarea imobilului, eventual o asigurare de viață, costuri cu evaluarea și cu garanțiile. Compară ofertele pe baza costului total al creditului, nu doar al dobânzii afișate. Citește fișa de informare standardizată pe care ți-o pune la dispoziție banca și cere lămuriri pentru fiecare linie pe care nu o înțelegi.
Ce plătești după ce ai devenit proprietar
Din momentul în care ești înscris ca proprietar, apar obligațiile față de bugetul local: impozitul pe clădire, eventual cel pe teren, taxele de salubrizare unde se aplică. Procedura de declarare a imobilului la primărie și modul în care se stabilește impozitul sunt prezentate în ghidul despre impozitele și taxele locale pentru proprietari, util pentru a estima costurile anuale înainte de cumpărare. Întreabă și la asociația de proprietari despre cheltuielile lunare uzuale.
Costurile ascunse ale locuinței vechi
O casă veche poate avea instalații uzate, izolație slabă sau probleme structurale, care nu se văd la prima vizită. Angajează un specialist pentru o inspecție tehnică înainte de semnare, mai ales dacă diferența de preț față de alte imobile pare mare. O reparație majoră descoperită după cumpărare poate depăși cu mult economia făcută la preț. Cere, de asemenea, documentele privind eventualele lucrări efectuate fără autorizație, pentru că regularizarea lor poate cere timp și bani.
Cum îți faci bugetul, pas cu pas
- Notează prețul negociat și avansul disponibil.
- Cere oferte scrise pentru fiecare cost al tranzacției.
- Calculează costul total al creditului, dacă îl iei.
- Adaugă o estimare a impozitelor și a cheltuielilor lunare.
- Pune deoparte o rezervă pentru reparații și imprevizibil.
- Compară totalul cu veniturile tale și vezi dacă rămâne spațiu de siguranță.
Greșeli frecvente ale cumpărătorilor
Una dintre ele este epuizarea tuturor economiilor pe avans, fără rezervă pentru costurile de după. Alta este ignorarea impozitelor locale și a cheltuielilor de întreținere la estimarea bugetului lunar. A treia este lipsa verificării actelor, care poate duce la probleme de proprietate. A patra este presupunerea că „agentul a verificat tot”. Răspunderea pentru decizia de cumpărare îți aparține.
Cine te poate ajuta
Notarul îți explică partea juridică și costurile actului, un consultant de credit te ajută să compari ofertele bancare, iar un inspector tehnic evaluează imobilul. Pentru partea fiscală generală, poți consulta și TaxeLive, unde sunt explicate pe înțelesul tuturor impozitele persoanelor fizice. Cumpărarea unei locuințe este, pentru majoritatea oamenilor, cea mai mare decizie financiară din viață; merită să o pregătești cu liste, oferte scrise și întrebări puse fără jenă. Cine cunoaște din timp toate costurile ia o decizie mai liniștită și nu se trezește cu un buget depășit chiar în prima lună de proprietate.
Un exemplu de plan financiar realist
Imaginează-ți un cuplu care vrea să cumpere un apartament cu credit. Ei nu se limitează la întrebarea „cât ne dă banca?”, ci construiesc un tabel cu două coloane: ce trebuie plătit o singură dată (avans, onorarii, taxe, comisioane, evaluare) și ce se plătește constant (rată, asigurări, impozit local, întreținere). Apoi compară totalul lunar cu venitul lor net și își pun o întrebare simplă: dacă unul dintre noi își pierde jobul pentru câteva luni, mai putem plăti? Răspunsul îi ajută să decidă dacă își permit imobilul sau dacă ar trebui să caute ceva mai ieftin ori să mărească avansul.
Adaugă la plan și o sumă pentru mutare, pentru mobilier de bază și pentru lucrări mici, de la vopsit la schimbat o instalație. Dacă toate acestea sunt acoperite din economii, evitarea împrumuturilor suplimentare în primul an rămâne posibilă, iar casa nouă nu devine o povară chiar din primele luni.
